ImmoAnalyst - Immobilienanalyse Tool

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Objektdaten

Ort

Kaufpreis

Kaufpreis pro m²

Wohnfläche

Zimmer

Kaltmiete mntl.

Mietstatus

Nebenkosten

nicht umlagefähig

Baujahr

Energieeffizienzklasse

Zustand

Makler

Erbbaurecht

Ausstattung

Heizungsart

Balkon

Garten/-mitbenutzung

Garage

Keller

Einbauküche

Finanzierungsergebnis

Darlehensbetrag

Bankrate

Kaufpreis

Preisnachlass

Zinsanteil

Tilgungsanteil

Tilgungsdauer

Gesamtaufwand

Finanzierungsdaten

Kaufpreis

€

Kaufnebenkosten

Eigenkapital

zzgl. Eigenkapital

Zinssatz nominal p.a.

Tilgung

Zinsbindung

Ergebnis

Ist-Cashflow

Soll-Cashflow

Ist-Nettomietrendite

Soll-Nettomietrendite

Cashflowberechnung

Bankrate

Ist-Kaltmiete

Soll-Kaltmiete

€

Bewirtschaftungskosten

€

Marktmiete

€/m²

Rentabilitätskennzahlen

Eigenkapitalrendite

Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR)

Tilgungsdeckungsgrad

Verschuldungsgrad

Bruttomietrendite

Gesamtkapitalrendite

Häufige Fragen zur Berechnung

Verstehe, wie die Kennzahlen berechnet werden und warum sie wichtig sind.

Wie werden die Bewirtschaftungskosten berechnet?

Die Bewirtschaftungskosten werden nach II. Berechnungsverordnung (II. BV) berechnet und umfassen:

Verwaltung: 360 € p.a. (30 €/Monat)
Instandhaltung: 7-16 €/m²/Jahr je nach Baujahr
Mietausfallwagnis: 2-4% der Jahreskaltmiete
WEG-Rücklage (nur ETW): 7-15 €/m²/Jahr
Sonstige nicht umlagef. BK: 2-4% der Miete

💡 Diese Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden und mindern direkt Ihre Rendite.

Was bedeutet Ist-Cashflow vs. Soll-Cashflow?

Ist-Cashflow: Basiert auf der aktuellen Kaltmiete im Inserat. Zeigt, wie die Immobilie heute wirtschaftet.

Soll-Cashflow: Basiert auf der marktüblichen Miete (Mietspiegel). Zeigt das langfristige Potenzial bei marktgerechter Vermietung.

💡 Tipp: Liegt die Ist-Miete unter der Soll-Miete, gibt es Mieterhöhungspotenzial!

→ Mehr zum Cashflow

Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtiger als die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite zeigt die objektive Ertragskraft der Immobilie, ignoriert aber deine persönliche Finanzierung.

Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt:

Deinen Cashflow (Liquidität)
Die Tilgung (Vermögensaufbau)
Dein eingesetztes Eigenkapital

Sie zeigt, wie effizient dein Kapital arbeitet – und das ist für die Investitionsentscheidung entscheidend!

→ Rendite-Guide lesen

Kann ich die Berechnungsparameter anpassen?

Ja! Klicke auf "Konfiguration" oberhalb der Ergebnisse, um folgende Parameter anzupassen:

Zinssatz & Tilgung
Eigenkapitalquote
Maklerprovision
Verhandlungsrabatt
Bewirtschaftungskosten (manuell)
Marktmiete (Soll-Miete)

So kannst du verschiedene Szenarien durchspielen und die Berechnung an deine persönliche Situation anpassen.

Warum unterscheiden sich meine Werte von anderen Rechnern?

ImmoAnalyst berechnet professioneller als viele andere Tools:

Bewirtschaftungskosten nach II. BV: Baujahr-abhängig, nicht pauschal
WEG-Rücklage: Wird bei ETW korrekt berücksichtigt
Mietausfallwagnis: 2-4% je nach Alter, nicht fix 3%
Kaufnebenkosten: Bundesland-spezifisch

Viele Rechner vereinfachen zu stark oder vergessen Kostenblöcke. ImmoAnalyst folgt den gesetzlichen Vorgaben für professionelle Bewertungen.

Weitere Fragen? Nutze unsere kostenlosen Rechner oder lies den Ratgeber:

→ Alle Rechner → Ratgeber