Ab wann rentiert sich eine Immobilie? Die entscheidenden Kennzahlen
Viele Kaufentscheidungen scheitern nicht daran, dass Daten fehlen, sondern daran, dass Kennzahlen falsch interpretiert oder an der falschen Stelle im Prozess verwendet werden. Eine Immobilie rentiert sich außerdem nicht über eine einzelne Zahl, sondern über das Zusammenspiel aus laufendem Überschuss, Finanzierung, Risiko-Puffern und Kapitalbindung.
Dieser Guide zeigt dir, welche Kennzahlen wirklich entscheidungsrelevant sind, wie du sie in ImmoAnalyst richtig einordnest und an welcher Stelle im Workflow du welche Zahl brauchst – vom ersten Inserat bis zur belastbaren Kaufentscheidung.
1) Was „rentiert sich" praktisch bedeutet
Eine Immobilie gilt in der Praxis als rentabel, wenn sie gleichzeitig drei Fragen beantwortet:
- Trägt sich das Objekt im Alltag? → Cashflow
- Ist die Rendite im Verhältnis zum Risiko sinnvoll? → Nettomietrendite, Gesamtkapitalrendite
- Passt es zu deinem Kapital und deiner Finanzierung? → Bankrate, Darlehensbetrag, Kaufnebenkosten
Wichtig: Ein Objekt kann eine gute Rendite haben und trotzdem nicht rentabel sein, wenn die Finanzierung es in einen negativen Cashflow zwingt oder die Kostenannahmen unrealistisch sind.
Hinweis: ImmoAnalyst trennt konsequent zwischen Objektdaten, Finanzierung und Rentabilität im 3-Tabellen-System, damit du nicht eine Zahl optimierst und dabei eine andere verschlechterst.
2) Wo du die Kennzahlen im ImmoAnalyst-Workflow findest
Die relevanten Zahlen entstehen in der Analyse-Seite. Dort siehst du:
- Tabelle 1: Objektdaten & Ausstattung – Risiko- und Qualitätsfaktoren
- Tabelle 2: Finanzierung – Zins, Tilgung, Rate, Bindung
- Tabelle 3: Cashflow & Rentabilität – Ist/Soll und alle Kennzahlen
Wenn du viele Inserate hast, wird die Einordnung erst richtig stark, wenn du speicherst und vergleichst:
- Speichern und Ordner: Inseratbibliothek
- Vergleich und Ranking: Vergleichsansicht
Warum dieser Ablauf sinnvoll ist: Kennzahlen sind nur dann aussagekräftig, wenn sie unter denselben Annahmen berechnet werden. ImmoAnalyst erzwingt Konsistenz über gleiche Kostenmodelle, gleiche Finanzierungsparameter und ein klar getrenntes Ist/Soll-Szenario.
3) Die Kennzahlen, die du zuerst brauchst
3.1 Bruttomietrendite als Vorfilter
Die Bruttomietrendite ist ein schneller Screening-Wert. Sie ignoriert aber Kosten und Finanzierung – daher niemals final entscheidend.
Nutzen im Workflow: Gut zum schnellen Aussortieren vor tiefer Analyse oder im Vergleich als grober Kontext.
Warnung: Wenn du mit Bruttorendite optimierst, landest du oft bei Objekten mit unterschätzten Kosten wie Instandhaltung, Mietausfall oder nicht umlagefähigen Posten. Entscheidung immer über Nettorendite und Cashflow.
3.2 Kaufnebenkosten und Kapitalbindung
Die Nebenkosten entscheiden, wie viel Kapital wirklich gebunden ist. Das wirkt direkt auf Eigenkapitalrenditen und auf die echte Einstiegshürde.
In ImmoAnalyst: In Tabelle 2 aufklappbar mit Bundeslandlogik für Grunderwerbsteuer. Optional: Kaufnebenkosten mitfinanzieren – ändert Darlehen, Rate und Tragfähigkeit.
4) Die Kennzahlen, die deine Rentabilität wirklich tragen
4.1 Nettomietrendite
Die Nettomietrendite betrachtet Mieteinnahmen nach laufenden Bewirtschaftungskosten und ist damit deutlich näher an der Realität als die Bruttorendite.
In ImmoAnalyst: Tabelle 3 zeigt Ist/Soll, farbcodiert, inklusive Korridor für Soll-Werte.
4.2 Cashflow
Cashflow ist die monatliche Realität: Was bleibt nach Kosten und Bankrate übrig? Ein Objekt kann renditestark wirken, aber durch Finanzierung real negativ laufen.
In ImmoAnalyst: Tabelle 3 zeigt Ist/Soll-Cashflow, jeweils monatlich oder jährlich umschaltbar.
4.3 Gesamtkapitalrendite und Kapitalbindung
Diese Kennzahl hilft, Objekte mit unterschiedlicher Kapitalbindung zu vergleichen. In der Praxis sinnvoll, wenn du Alternativen mit ähnlichem Risiko gegeneinander ranken willst.
Ergänzend relevant: Kapitalbindungsgrad zeigt, wie viel Kapital langfristig gebunden ist.
5) Finanzierung: Wann ein gutes Objekt durch die Bankrate schlecht wird
Drei Parameter dominieren die Tragfähigkeit:
Sie bestimmen Bankrate, Zinsanteil, Tilgungsanteil sowie Tilgungsdauer und Gesamtaufwand.
In ImmoAnalyst: Tabelle 2 trennt bewusst Finanzierungsergebnis (berechnet) und Finanzierungsdaten (deine Annahmen). Im Vergleich kannst du global eine Finanzierung setzen und nur für einzelne Objekte abweichen. Das verhindert, dass du Äpfel mit Birnen vergleichst.
Praxis-Regel: Wenn du nur eine Kennzahl für „rentiert sich" wählen müsstest, wäre es der Cashflow unter realistischen Zins- und Kostenannahmen. Rendite ohne Tragfähigkeit ist theoretisch.
6) Ist/Soll: Warum du zwei Szenarien brauchst
ImmoAnalyst zeigt Soll- und Ist-Werte, weil Inserate oft eine Ist-Miete haben, du aber entscheiden musst, ob das Objekt unter Marktniveau vermietet ist oder ob Potenzial besteht.
Dafür brauchst du:
- Marktmiete pro m² (editierbar)
- Soll-Kaltmiete (editierbar, inklusive Korridor)
Nutzen im Workflow: Du siehst sofort, ob die Attraktivität nur auf dem Papier existiert oder durch Marktmiete plausibel getragen wird.
7) Risikotreiber, die Kennzahlen verfälschen können
Ein paar Inserat-Faktoren beeinflussen Kosten und Risiko so stark, dass sie Renditewerte verzerren, wenn man sie ignoriert:
- Energieeffizienzklasse und Heizungsart: Modernisierungs- und Betriebsrisiken
- Erbbaurecht: Rechte, Lasten, Finanzierbarkeit, Restlaufzeit
- Nicht umlagefähige Kosten: In ImmoAnalyst editierbar, beeinflusst Nettorendite und Cashflow direkt
Im Workflow: Tabelle 1 liefert die Risikofläche, Tabelle 3 die betriebswirtschaftliche Auswirkung. Im Zweifel: erst im Detailmodus sauber nachziehen, dann speichern und erst dann final vergleichen.
8) Vergleich: Ab wann rentiert es im Portfolio-Sinn?
Wenn du mehrere Kandidaten hast, entscheidet nicht die absolute Zahl, sondern die Rangfolge unter gleichen Annahmen.
In der Vergleichsansicht kannst du:
- Nach Ist/Soll-Nettorendite sortieren
- Nach Ist/Soll-Cashflow sortieren
- Kritische Filter setzen: Baujahr, Energie, Lage
- Einzelne Objekte gezielt überschreiben: Kaufpreisverhandlung, Marktmiete, nicht umlagefähig
Was rentiert im Vergleich bedeutet: Ein Objekt ist dann rentabel, wenn es bei gleichen Parametern in Nettorendite und Cashflow oben steht und die Risikofaktoren wie Energie, Heizung, Erbbaurecht oder Zustand nicht im Widerspruch dazu stehen.
Praxisbeispiel: Einordnung über Nettorendite, Cashflow, Finanzierung
Beispiel-Inserat:
- Kaufpreis: 185.000 €
- Wohnfläche: 62 m²
- Kaltmiete (Ist): 650 €/Monat
- Marktmiete: 11,50 €/m²
- Eigenkapital: 40.000 €
- Zinssatz: 3,6 %
- Tilgung: 2,0 %
- Kaufnebenkosten: 10,0 %
- Nicht umlagefähig: 120 €/Monat
Vorgehensweise im Tool:
- Dashboard: Inserattext einfügen, Weiterleitung zur Analyse mit AutoStart
- Tabelle 2: Finanzierung plausibel setzen (Zinssatz, Tilgung, Zinsbindung, Kaufnebenkosten)
- Tabelle 3: Marktmiete setzen, Soll-Szenario prüfen
- Entscheiden: Wenn Cashflow nur durch unrealistische Soll-Miete positiv wird, ist das ein Warnsignal
- Speichern, in Ordner ablegen, später mit 5-10 Objekten vergleichen
Weiterführender Ratgeber
Wenn die Kennzahlen passen, entscheidet in der Praxis oft der Kaufpreis. Der folgende Guide zeigt dir, welche Kennzahlen den Preis drücken und wie du sauber nachverhandelst.
Immobilienpreis verhandeln: Mit Zahlen statt BauchgefühlQuellen & Einordnung
Mietrechtliche Grundlagen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Betriebskosten, Mieterhöhung, Vertragsrahmen.
Energetische Anforderungen: Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom 8. August 2020, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023 – Energieausweis-Kontext, Modernisierungspflichten.
Immobilienfinanzierung: Pfandbriefgesetz und Grundpfandrechte-Systematik – institutioneller Rahmen deutscher Immobilienfinanzierung.
Zinsentwicklung und Kreditmarkt: Deutsche Bundesbank – Zeitreihen und Publikationen zur Einordnung von Zinssatz-Annahmen.
Marktberichte: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) – Immobilienpreis- und Finanzierungsumfeld.
Fachliteratur zur Immobilienökonomie: Standardwerke zu Renditekennzahlen, Cashflow- und Risiko-Betrachtung, Bewirtschaftungskostenlogik.