Cashflow-Rechner
Ermitteln Sie den monatlichen Überschuss oder Fehlbetrag nach allen Kosten und Bankrate.
| Eingaben | |
|---|---|
| Kaltmiete (monatlich) | € |
| Bankrate (monatlich) | € |
| Bewirtschaftungskosten | € |
Detaillierte Bewirtschaftungskosten | |
| Wohnfläche | m² |
| Wohnungstyp | |
| Baujahr | |
| Verwaltung (jährlich) | € |
| Ergebnisse | |
|---|---|
| Kaltmiete | 1.200 € |
| Bankrate | - 1.150 € |
| Bewirtschaftungskosten | - 154 € |
| Cashflow (monatlich) | -104 € |
| Aufschlüsselung Bewirtschaftungskosten | |
| Verwaltung | 25 € |
| Leerstand (2.0%) | 24 € |
| Instandhaltung (7€/m²) | 47 € |
| WEG-Rücklage (6€/m²) | 40 € |
| Sonstige NK (1.5%) | 18 € |
| Gesamt | 154 € |
So funktioniert's
Warum ist der Cashflow entscheidend?
Der Cashflow ist die wichtigste Kennzahl für Immobilieninvestoren. Er zeigt, ob eine Immobilie sich selbst trägt oder ob Sie monatlich Geld "nachschießen" müssen. Ein negativer Cashflow bedeutet: Sie zahlen jeden Monat drauf – das kann über Jahre hinweg Zehntausende Euro kosten.
Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln, 2023) haben etwa 30% der privaten Kapitalanleger einen negativen Cashflow, weil sie Bewirtschaftungskosten unterschätzt haben. Dieser Rechner zeigt Ihnen die Realität – ohne Schönrechnung.
Wie wird der Cashflow berechnet?
Die Cashflow-Formel
Beispiel: 1.200€ Miete - 950€ Bankrate - 180€ Bewirtschaftung = +70€ Cashflow (positiv!)
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Alle Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können:
- • Verwaltungskosten (WEG-Verwaltung, Buchhaltung)
- • Mietausfallwagnis (Leerstand, Mietausfall)
- • Instandhaltungsrücklage (§ 28 WEG)
- • Nicht umlagefähiges Hausgeld (ca. 20-25%)
→ Typisch: 150-220€/Monat bei ETW, 12-15% der Jahreskaltmiete bei MFH
Warum ist diese Berechnung korrekt?
Quellen & Fachliteratur:
- → II. Berechnungsverordnung (II. BV): Systematik der Bewirtschaftungskosten
- → Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln): "Immobilieninvestments privater Anleger" (2023)
- → Haufe Immobilienwirtschaft: "Cashflow-Analyse bei Kapitalanlagen" (Standardwerk)
Praxis-Tipp: Cashflow vs. Rendite
Ein leicht negativer Cashflow (-50 bis -100€/Monat) kann bei hoher Tilgung (3-4%) durchaus sinnvoll sein, wenn die Gesamtrendite (Wertsteigerung + Tilgung) positiv ist. Aber: Negativer Cashflow bedeutet, Sie müssen liquide bleiben! Planen Sie einen Puffer von mindestens 5.000-10.000€ ein.
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