Erbbaurecht
Warum ein günstiger Kaufpreis teuer enden kann
Definition
Erbbaurecht ist das dingliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu nutzen. Statt Grundstückseigentum zahlst du in der Regel einen laufenden Erbbauzins. Relevant sind insbesondere Restlaufzeit, Anpassungsklauseln und Regelungen zum Heimfall.
Warum das wichtig ist
- Der Kaufpreis wirkt oft günstiger, aber der Erbbauzins reduziert deinen laufenden Überschuss und damit Cashflow und Rendite.
- Finanzierung und Wiederverkauf können schwieriger sein, weil Banken und Käufer stärker auf Restlaufzeit und Vertragsdetails schauen.
- Bei kurzer Restlaufzeit steigt das Risiko, dass die Wirtschaftlichkeit rechnerisch gut aussieht, praktisch aber nicht mehr tragfähig ist.
So nutzt du es in der Analyse
- Erbbauzins als laufenden Kostenblock behandeln und in deinen nicht umlagefähigen Kosten berücksichtigen.
- Szenarien rechnen: Wie verändert sich Cashflow, wenn der Erbbauzins angepasst wird?
Kurze Checkliste
- Restlaufzeit (Jahre) und Verlängerungsoptionen
- Höhe des Erbbauzinses und Anpassungsmechanik
- Finanzierbarkeit mit Bank klären (Beleihung, Bedingungen)
Typischer Fehler
Erbbauzins als „Nebensache“ behandeln und nicht in die laufende Rechnung einbauen.
Beispiel
Kaltmiete 700 € und Erbbauzins 120 €: Der scheinbar kleine Betrag kann den Cashflow drehen und macht Preisnachlässe oder höhere Miete zwingend.
Quellen & Einordnung
- Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) – Rechtsrahmen
- Vertragliche Regelungen (Erbbauvertrag) – Restlaufzeit, Anpassung, Heimfall