Bewirtschaftungskosten-Rechner
Detaillierte Berechnung aller nicht umlagefähigen Kosten nach Kostenblöcken A-E.
| Basisdaten | |
|---|---|
| Wohnfläche | m² |
| Baujahr | |
| Wohnungstyp | |
| Kaltmiete (monatlich) | € |
| Nicht umlagefähige Nebenkosten | |
| VerwaltungStandard: 25 €/Monat | €/Mon. |
| LeerstandMietausfallwagnis nach ImmoWertV | % |
| InstandhaltungNach II. BV (Peterssche Formel) | €/m² |
| WEG-RücklageFür Gemeinschaftseigentum (ETW) | €/m² |
| Sonstige NKNicht umlagefähige Betriebskosten | % |
| Aufschlüsselung Bewirtschaftungskosten | |
|---|---|
| Verwaltung | 25 € |
| Leerstand (2.0%) | 24 € |
| Instandhaltung | 47 € |
| WEG-Rücklage | 40 € |
| Sonstige NK (1.5%) | 18 € |
| Gesamt | 154 € |
Gesetzliche Grundlage: II. BV (Betriebskostenverordnung): Regelt, welche Kosten auf Mieter umlagefähig sind. Die Instandhaltungsrücklage nach Petersscher Formel orientiert sich am Baujahr. ImmoWertV: Immobilienwertermittlungsverordnung definiert Standardwerte für Leerstandsrisiko und Bewirtschaftungskosten zur Immobilienbewertung. WEG-Rücklagen: Bei Eigentumswohnungen (ETW) sind Rücklagen für Gemeinschaftseigentum nach § 21 WEG zwingend erforderlich. | |
So funktioniert's
Warum ist dieser Rechner wichtig?
Bewirtschaftungskosten sind die "versteckten Kosten" einer Immobilie. Viele Investoren kalkulieren nur mit Kaltmiete minus Kreditrate – und vergessen dabei, dass 10-15% der Mieteinnahmen für nicht umlagefähige Kosten draufgehen. Die Folge: Der vermeintlich positive Cashflow entpuppt sich als Verlustgeschäft.
Dieser Rechner arbeitet nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV), die bundesweit für Wohngebäude gilt. Die Systematik in Kostenblöcke A-E ist Standard bei Banken, Gutachtern und Immobilienbewertungen.
Die 5 Kostenblöcke (nach II. BV)
Block A: Verwaltungskosten
Hausverwaltung (ca. 20-30€/Monat bei WEG), Buchhaltung, Jahresabrechnung
Block B: Mietausfallwagnis
Leerstandsrisiko (2-5% der Jahreskaltmiete je nach Lage und Objektzustand)
Block C: Instandhaltungskosten
Nach Peters-Formel: Abhängig von Baujahr und Wohnfläche (0,80-1,50€/m²/Monat)
Block D: WEG-Rücklagen
Gesetzlich vorgeschrieben nach § 28 WEG (ca. 0,50-1,00€/m²/Monat)
Block E: Nicht umlagefähige Betriebskosten
Hausgeld-Anteil, der nicht auf Mieter umgelegt werden kann (ca. 20-25% des Hausgeldes)
Warum ist diese Berechnung korrekt?
Rechtsgrundlagen & Quellen:
- → II. Berechnungsverordnung (II. BV): Amtliche Systematik für Bewirtschaftungskosten
- → Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 28: Instandhaltungsrücklage ist Pflicht
- → Peters-Formel: Anerkannte Methode zur Berechnung von Instandhaltungskosten (seit 1980)
- → Betriebskostenverordnung (BetrKV): Definiert umlagefähige vs. nicht umlagefähige Kosten
Praxis-Tipp
Faustregel: Kalkulieren Sie bei Eigentumswohnungen mit mindestens 150-200€/MonatBewirtschaftungskosten, bei Mehrfamilienhäusern mit 12-15% der Jahreskaltmiete. Lieber zu vorsichtig als zu optimistisch!
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