Die Rendite ist die wichtigste Kennzahl beim Immobilien-Investment. Doch viele Anleger verwechseln unterschiedliche Renditebegriffe oder berechnen sie falsch. In diesem Guide zeigen wir dir, wie du die Rendite deiner Immobilie korrekt ermittelst.
1. Bruttomietrendite: Der Schnellcheck
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl für einen ersten Überblick. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.
Beispiel: 12.000 € / 300.000 € × 100 = 4,0 %
💡Wichtig zu wissen
Die Bruttomietrendite ignoriert alle Kosten! Sie dient nur als erste Orientierung. Für eine realistische Bewertung brauchst du die Nettomietrendite.
2. Nettomietrendite: Die realistische Sicht
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle laufenden Kosten und die Kaufnebenkosten. Sie zeigt die tatsächliche Ertragskraft der Immobilie.
Netto-Miete = Kaltmiete − nicht umlagef. Kosten
Nicht umlagefähige Kosten umfassen:
- Verwaltungskosten (ca. 360 €/Jahr)
- Instandhaltung (7-16 €/m²/Jahr je nach Baujahr)
- Mietausfallwagnis (2-4% der Jahreskaltmiete)
- WEG-Rücklage bei ETW (7-15 €/m²/Jahr)
- Sonstige nicht umlagefähige Betriebskosten (2-4%)
3. Eigenkapitalrendite: Der Hebel-Effekt
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effizient dein eingesetztes Eigenkapital arbeitet. Sie ist besonders wichtig bei fremdfinanzierten Immobilien.
💡Warum Tilgung einbeziehen?
Die Tilgung ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau! Jeden Monat baust du durch die Tilgung Eigenkapital auf, während die Restschuld sinkt. Daher muss sie in die Eigenkapitalrendite einfließen.
4. Gesamtkapitalrendite: Die objektive Sicht
Die Gesamtkapitalrendite misst die Ertragskraft der Immobilie unabhängig von der Finanzierung. Sie zeigt die reine Objektqualität.
5. Vergleich der Rendite-Arten
| Rendite-Art | Berücksichtigt | Einsatz |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Nur Miete & Kaufpreis | Erste Grobsortierung |
| Nettomietrendite | + Kosten & Nebenkosten | Objektvergleich |
| Eigenkapitalrendite | + Finanzierung & Tilgung | Investitionsentscheidung |
| Gesamtkapitalrendite | Objektertrag vs. Gesamtkapital | Objektive Bewertung |
Fazit
Nutze verschiedene Rendite-Kennzahlen für unterschiedliche Zwecke:
- Bruttomietrendite für schnelles Screening
- Nettomietrendite für seriösen Objektvergleich
- Eigenkapitalrendite für deine persönliche Investitionsentscheidung
- Gesamtkapitalrendite für objektive Qualitätsbewertung
Nur durch die Kombination aller Kennzahlen erhältst du ein vollständiges Bild der Immobilie.
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