Ist- und Soll-Werte
Warum Szenarien wichtiger sind als Exposé-Zahlen
Definition
Ist-Werte spiegeln den aktuellen Zustand wider (z. B. aktuelle Kaltmiete, aktuelle Kosten). Soll-Werte sind Szenario-Werte auf Basis plausibler Annahmen (z. B. Marktmiete, realistische nicht umlagefähige Kosten).
Warum das wichtig ist
- Ist-Werte können bei untervermieteten Objekten zu pessimistisch sein – Soll-Werte zeigen das Potenzial.
- Soll-Werte können auch zum Selbstbetrug führen, wenn Annahmen zu optimistisch sind (Fantasiemiete, zu niedrige Kosten).
So nutzt du es in der Analyse
- Nutze Soll-Werte nur, wenn du die Annahmen belegen kannst (z. B. Mietspiegel/Marktdaten für Marktmiete).
- Vergleiche Objekte immer auf derselben Basis: entweder Ist gegen Ist (Bestandsportfolio) oder Soll gegen Soll (Ankaufprüfung).
Kurze Checkliste
- Marktmiete/Annahmen für Soll-Werte plausibilisiert
- Kostenannahmen (Bewirtschaftung, Rücklagen) realistisch
- Ist und Soll nicht vermischen, wenn du vergleichst
Typischer Fehler
Soll-Werte als sicher annehmen und damit die Wirtschaftlichkeit „schönrechnen“.
Quellen & Einordnung
- Mietspiegel/Marktdaten als Basis für Marktmiete (Einordnung)
- Bankpraxis: Stress-Tests und Szenario-Rechnungen (Zins-/Kosten-/Mietrisiken)