DSCR
Ob dein Nettoertrag den Schuldendienst wirklich trägt
Definition
Der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) misst, ob der laufende Nettoertrag einer Immobilie ausreicht, um den vollständigen Schuldendienst (Zins + Tilgung) zu tragen. Technisch ist er definiert als Verhältnis von NOI (Net Operating Income) zu den jährlichen Zins- und Tilgungszahlungen.
Berechnung
DSCR = NOI / Schuldendienst
mit
- NOI = (Kaltmiete (Ist – oder Soll, falls Marktmiete angesetzt) – nicht umlagefähige Kosten)
- Schuldendienst = Zinsanteil p.a. + Tilgungsanteil p.a.
Ein DSCR von 1,20 bedeutet z. B., dass der Nettoertrag 120 % des jährlichen Schuldendienstes beträgt.
Warum das für Investments zählt
- •Banken und professionelle Investoren nutzen den DSCR, um zu prüfen, ob der Schuldendienst aus dem Objekt tragfähig ist (oft Zielwerte ab ca. 1,20–1,30).
- •Ein DSCR < 1 bedeutet, dass du Zins und Tilgung nicht vollständig aus den Mieterträgen bedienen kannst und auf zusätzliches Einkommen oder Rücklagen angewiesen bist.
- •Je höher der DSCR, desto robuster ist dein Investment gegenüber Leerstand, Kostensteigerungen und Zinsrisiken.
Typischer Fehler
Nur auf Renditekennzahlen schauen (z. B. Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite), ohne zu prüfen, ob der Schuldendienst dauerhaft aus den Mieterträgen gedeckt ist.
Quellen
Praxisliteratur und Bankunterlagen zum Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) bei Immobilienfinanzierungen.