ImmoAnalyst richtig nutzen: Vom Inserat zur Kaufentscheidung

ImmoAnalyst richtig nutzen – von vielen Inseraten zur belastbaren Kaufentscheidung

Immobilieninserate sind selten ehrlich – und fast nie vergleichbar. ImmoAnalyst ist kein reiner Rechner, sondern ein Entscheidungssystem: Du prüfst Objekte unter gleichen Annahmen, spielst Szenarien durch und reduzierst viele Inserate auf wenige echte Kandidaten.

Dieser Guide zeigt dir nicht alle Funktionen, sondern den effizientesten Entscheidungs-Workflow – vom ersten Inserat bis zur fundierten Kaufentscheidung.

Grundprinzip: Nicht rechnen, sondern aussortieren

Die wichtigste Aufgabe ist nicht, eine Rendite möglichst exakt auszurechnen. Die wichtigste Aufgabe ist, den Großteil der ungeeigneten Objekte früh zu verwerfen.

ImmoAnalyst ist genau dafür gebaut: systematisch schwache Objekte aussortieren, starke Kandidaten übrig lassen.

Schritt 1: Inserat rein – sofort strukturierte Realität

Du startest im Dashboard und wandelst Marketing-Text in strukturierte Daten um.

Dashboard öffnen, Inserat einfügen und Analyse starten
Vollständigen Text aus ImmoScout oder Immowelt einfügen
Die Analyse startet automatisch – ohne Setup und ohne Formular
Kein Kontextverlust: Du bleibst im Flow vom Inserat direkt in die Analyse

Ziel: Aus Marketing-Text werden belastbare, einheitliche Objektdaten.

Schritt 2: Erste Entscheidung – Substanz prüfen, nicht rechnen

In der Tabelle für Objektdaten und Ausstattung triffst du die erste, binäre Entscheidung: passt die Substanz oder nicht?

Ausschlusskriterien – sofort raus

Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit
Schlechte Energieklasse in Kombination mit fossiler Einzelheizung
Unrealistische Wohnfläche oder Grundriss
Lage, die die von dir angestrebte Zielmiete nicht trägt

Nur wenn Substanz, Lage und Rahmenbedingungen passen, lohnt sich der Blick auf Wirtschaftlichkeit und Rendite.

Regel: Wer hier weiterrechnet, obwohl Bauchgefühl und Daten klar dagegen sprechen, verschwendet Zeit.

Schritt 3: Finanzierung als Szenario – nicht als Fixwert

In der Finanzierungstabelle arbeitest du mit Annahmen, nicht mit vermeintlich „richtigen“ Werten. Die Finanzierung ist ein Szenario, das du bewusst steuerst.

Was du hier einstellst

Zins, Tilgung und Zinsbindung realistisch setzen
Kaufnebenkosten transparent machen
Monatliche Rate in Zins- und Tilgungsanteil aufschlüsseln

Wichtige Zusammenhänge

Hohe Tilgung bedeutet mehr Vermögensaufbau, aber oft schlechteren Cashflow.
Niedrige Tilgung verbessert den Cashflow, erhöht aber dein Risiko.
Längere Zinsbindung bringt Sicherheit, nicht automatisch mehr Rendite.

Ziel: Du verstehst deine tatsächliche Belastung und rechnest nicht schön.

Schritt 4: Wirtschaftlichkeit unter realistischen Annahmen

In der Tabelle für Cashflow und Rentabilität arbeitest du mit Soll-Werten, nicht mit Inseratsfantasien.

Marktmiete pro Quadratmeter plausibilisieren, statt blind die Angebotsmiete zu übernehmen
Nicht umlagefähige Kosten realistisch und eher vorsichtig ansetzen
Ist-Werte nur als Referenz betrachten, nicht als Zielzustand

Der Entscheidungs-Korridor

ImmoAnalyst zeigt dir Ist-Werte, Soll-Werte und einen realistischen Schwankungsbereich. Wenn ein Objekt nur im absoluten Best-Case funktioniert, ist es kein solides Investment.

Schritt 5: Speichern – Szenarien konservieren

Beim Speichern sicherst du den kompletten Analysezustand. So bleiben alle Annahmen und Varianten sauber nachvollziehbar.

Alle Annahmen zur Finanzierung und Marktmiete
Alle Anpassungen an Kosten, Mieten und Parametern
Alle durchgespielten Szenarien pro Objekt

Vergleiche funktionieren nur, wenn du mit identischen Annahmen arbeitest – darum ist Speichern so wichtig.

Empfohlene Ordnerstruktur

Neu oder ungeprüft
Wirtschaftlich interessant
Raus (zum Beispiel wegen Energie, Preis oder Risiko)
Verhandlung
Shortlist

Schritt 6: Inseratbibliothek – systematisch reduzieren

In der Inseratbibliothek arbeitest du nicht mehr mit Texten, sondern mit Kennzahlen und Filtern.

Typisches Vorgehen

Nach Cashflow oder Eigenkapitalrendite sortieren
Objekte mit kritischer Energie oder Heizung herausfiltern
Zu teure Objekte als Verhandlungskandidaten markieren
Nur die besten Kandidaten in den Vergleich übernehmen

Ziel: Aus vielen Inseraten werden wenige ernsthafte Optionen.

Schritt 7: Vergleich – gleiche Spielregeln für alle

Im Vergleichsmodul setzt du globale Szenarien, damit alle Objekte fair bewertet werden.

Gleicher Zinssatz für alle Objekte
Gleiches Eigenkapitalniveau
Gleiche Zinsbindung

Individuelle Anpassungen nimmst du nur vor, wenn sie objektiv begründet sind, zum Beispiel:

Preisnachlass nach Verhandlung
Angepasste Marktmiete wegen Lage oder Zustand
Besondere, objektbezogene Kosten

Ergebnis: eine echte Rangfolge statt eines Bauchgefühls.

Schritt 8: Detailansicht – Szenarien durchspielen

In der Detailansicht spielst du die letzten, entscheidenden Szenarien durch. Alle Änderungen werden dabei sauber mitgetrackt.

Was du hier testest

Wie sich der Kaufpreis bei einem Abschlag von fünf bis zehn Prozent auswirkt
Was passiert, wenn du mehr oder weniger Eigenkapital einsetzt
Welche Folgen eine kürzere oder längere Zinsbindung hat
Wie sich finanzierte Kaufnebenkosten auf Rendite und Cashflow auswirken

Du siehst nicht nur, dass ein Objekt gut oder schlecht ist, sondern auch, warum es sich verändert.

Schritt 9: Konfiguration – konstante Qualität

Wenn du regelmäßig suchst, lohnt sich eine saubere Grundkonfiguration. So startest du jede neue Analyse mit realistischen Werten.

Bewirtschaftungskosten einmal sauber und konservativ einstellen
Marktmieten nach Region, Stadt oder Lageklasse pflegen
Standard-Finanzierung mit typischem Zins, Tilgung, Zinsbindung und Eigenkapital definieren

Neue Analysen basieren dann sofort auf deinem Profil, statt jedes Mal bei null zu beginnen.

Schritt 10: Export und Entscheidung

Wenn ein Objekt wirklich in Frage kommt, brauchst du eine saubere, nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage.

Excel-Export für Bank, Berater oder Partner nutzen
Analysen als Link teilen, statt Screenshots zu verschicken

So argumentierst du mit Zahlen, Szenarien und Transparenz – nicht mit einem vagen Bauchgefühl.

Fazit: Filter- und Szenariensystem statt Schönrechner

ImmoAnalyst ist kein Tool zum Schönrechnen, sondern ein Filter- und Szenariensystem. Es hilft dir, schneller klare Entscheidungen zu treffen und Risiken sichtbar zu machen.

Du sagst schneller Nein zu ungeeigneten Objekten.
Du vergleichst Kandidaten fair auf Basis identischer Annahmen.
Du erkennst Risiken und Stellschrauben frühzeitig.
Du kannst deine Entscheidung gegenüber Bank, Partnern oder dir selbst begründen.

Wenn ein Objekt nur unter perfekten Annahmen funktioniert, zeigt dir ImmoAnalyst genau das – und genau dafür ist das System gemacht.