Inserate nicht mehr lesen: Wie KI Immobilien automatisch analysiert

Immobilieninserate folgen keinem Standard. Der eine Makler listet alle Details auf, der andere lässt wichtige Informationen weg. Manche Angaben sind versteckt, andere geschönt. Wer Inserate manuell auswertet, verliert Zeit mit Suchen, Übertragen und Interpretieren – und macht dabei zwangsläufig Fehler.

ImmoAnalyst nutzt künstliche Intelligenz, um aus unstrukturierten Inserattexten konsistente, vergleichbare Datensätze zu erzeugen. Dieser Guide zeigt dir, wie die Analyse funktioniert, welche Datenquellen genutzt werden und warum die Ergebnisse belastbar sind.

1) Das Problem mit unstrukturierten Inseraten

Immobilienportale bieten keine einheitliche Datenstruktur. Selbst wenn Felder vorhanden sind, werden sie unterschiedlich befüllt oder bleiben leer. Typische Probleme:

Kaufpreis und Wohnfläche sind meist vorhanden – aber Kaltmiete, Nebenkosten oder Energiedaten fehlen oft
Wichtige Informationen stehen nur im Freitext: Mietstatus, Zustand, Sanierungsbedarf
Baujahr wird geschönt oder ist unvollständig angegeben
Energieeffizienzklasse und Heizungsart sind häufig nicht aktuell oder fehlen komplett

Problem: Wer diese Daten manuell überträgt, verliert nicht nur Zeit, sondern übersieht leicht wichtige Details – oder interpretiert sie falsch.

2) Wie die KI Inserate strukturiert

ImmoAnalyst nutzt ein Sprachmodell von OpenAI, um aus dem kompletten Seitentext eines Inserats strukturierte Daten zu extrahieren. Der Prozess läuft in drei Schritten:

Schritt 1: Texterkennung

Die KI liest den gesamten Seitentext – inklusive Überschriften, Aufzählungen, Tabellen und Freitextbeschreibungen. Dabei erkennt sie Muster und Zusammenhänge, die für Menschen nicht offensichtlich sind.

Beispiel: Wenn im Text steht „vermietet für 850 Euro warm", erkennt die KI, dass 850 Euro die Warmmiete ist – und leitet daraus Kaltmiete und Nebenkosten ab, falls diese nicht explizit genannt werden.

Schritt 2: Datenextraktion

Die KI extrahiert systematisch alle relevanten Daten und ordnet sie vordefinierten Kategorien zu:

Objektdaten: Kaufpreis, Lage, Wohnfläche, Zimmer, Baujahr
Finanzierung: Kaltmiete, Nebenkosten, Maklerprovision
Ausstattung: Balkon, Garten, Garage, Keller, Einbauküche
Energie: Energieeffizienzklasse, Heizungsart, Energieausweis
Zustand: Sanierungsbedarf, Modernisierung, Baujahr-Einordnung

Aus diesen Kerndaten – vor allem Lage, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Energieklasse und Ausstattung – speist sich später die Plausibilitätsprüfung und das Modell zur Marktmiet-Schätzung.

Schritt 3: Plausibilitätsprüfung

Die extrahierten Daten werden gegen Marktdaten und Erfahrungswerte geprüft:

Liegt die angegebene Miete in einem plausiblen Korridor zur berechneten Marktmiete?
Passt der Kaufpreis zur Wohnfläche, Lage und zum Bundesland?
Sind Energiedaten, Baujahr und Zustand konsistent zueinander?

Statt einzelne Werte isoliert zu betrachten, prüft ImmoAnalyst, ob das Gesamtbild – Miete, Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Energie – in sich stimmig ist oder ob ein Inserat aus dem Rahmen fällt.

Wichtig: Die KI ersetzt keine fehlenden Daten durch Schätzungen. Wenn Informationen fehlen, wird das transparent angezeigt – und du kannst sie manuell ergänzen.

3) Marktdaten-Abgleich für realistische Bewertungen

ImmoAnalyst nutzt eine umfangreiche Marktdatenbank mit durchschnittlichen Miet- und Kaufpreisen für alle Bundesländer und über 150 Städte in Deutschland. Diese Daten stammen aus öffentlichen Quellen und werden regelmäßig aktualisiert.

Auf dieser Basis schätzt das System eine Marktmiete, die Lage, Distanz zum Stadtzentrum, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Energieeffizienz und Ausstattung berücksichtigt – mit klar begrenzten Auf- und Abschlägen, damit einzelne Faktoren die Bewertung nicht künstlich nach oben treiben.

Wofür Marktdaten genutzt werden:

Marktmiete: Wenn ein Objekt unvermietet ist oder die Miete nicht angegeben wurde, berechnet ImmoAnalyst eine Marktmiete als Mittelwert mit Korridor – angelehnt an die Lagebasis, angepasst um Faktoren wie Wohnfläche, Zustand, Baujahr, Energieklasse und Ausstattung.
Vergleichswerte: Die Marktdaten helfen, unrealistische Angaben zu erkennen – etwa eine Inseratsmiete, die deutlich über der Oberkante des Marktmieten-Korridors liegt oder weit darunter, weil ein Objekt stark unter Marktniveau vermietet ist.
Soll-Szenarien: Bei vermieteten Objekten wird geprüft, wie sich die Rendite ändern würde, wenn die Miete Schritt für Schritt in Richtung Marktniveau angepasst wird – inklusive konservativem Spannungsrahmen statt optimistischer Best-Case-Annahmen.

Vorteil: Du siehst nicht nur die Ist-Situation, sondern auch das Potenzial eines Objekts – basierend auf realen Marktdaten statt auf Annahmen.

4) Wie die Finanzberechnung funktioniert

Nach der Datenextraktion startet die eigentliche Finanzberechnung. ImmoAnalyst nutzt dafür ein standardisiertes Kostenmodell, das in der Immobilienwirtschaft etabliert ist.

Das 5-Kostenblock-Modell

Die laufenden Bewirtschaftungskosten werden in fünf transparente Blöcke aufgeteilt:

Block A – Verwaltung: Pauschal 300 Euro pro Jahr für kleine Eigentumswohnungen
Block B – Mietausfallwagnis: 2 Prozent der Jahreskaltmiete, entspricht etwa einer Woche Leerstand pro Jahr
Block C – Instandhaltung: Baujahr-abhängig nach Erfahrungswerten aus der Praxis (5-11 Euro pro Quadratmeter und Jahr)
Block D – Rücklagen: WEG-Rücklage nach Baujahr gestaffelt (4-9 Euro pro Quadratmeter und Jahr)
Block E – Sonstige nicht umlagefähige Kosten: 1,5 Prozent der Jahreskaltmiete für Umlageausfälle und Kleinreparaturen

Baujahr-abhängige Kostenstaffelung

Die Instandhaltungskosten und Rücklagen werden automatisch an das Baujahr angepasst. Das ist wichtig, weil Altbauten deutlich höhere Kosten verursachen als Neubauten:

Neubau (ab 2000): 5 Euro/m²/Jahr Instandhaltung, 4 Euro/m²/Jahr Rücklagen
Bestand (1980-1999): 7 Euro/m²/Jahr Instandhaltung, 6 Euro/m²/Jahr Rücklagen
Altbau (vor 1980): 9-11 Euro/m²/Jahr Instandhaltung, 9 Euro/m²/Jahr Rücklagen

Wichtig: Diese Werte sind konservativ kalkuliert und basieren auf Erfahrungswerten aus der Praxis – keine optimistischen Schätzungen, sondern belastbare Richtwerte.

5) Warum Ist- und Soll-Szenarien wichtig sind

Bei vermieteten Objekten wird automatisch mit zwei Szenarien gerechnet:

Ist-Szenario:

Basiert auf der aktuellen Miete aus dem Inserat. Zeigt die reale Situation, wie sie jetzt ist.

Ist-Nettomietrendite: Rendite nach aktuellen Kosten
Ist-Cashflow: Überschuss oder Fehlbetrag bei aktueller Miete

Soll-Szenario:

Basiert auf der Marktmiete für die Lage. Zeigt das Potenzial nach Neuvermietung oder Mietanpassung.

Soll-Nettomietrendite: Rendite bei Marktmiete
Soll-Cashflow: Überschuss oder Fehlbetrag bei Marktmiete
Korridor: ±10 Prozent für realistische Schwankungen

Vorteil: Du siehst sofort, ob ein Objekt nur durch unrealistisch hohe Mieten attraktiv wirkt – oder ob die Wirtschaftlichkeit auch bei Marktniveau stabil bleibt.

6) Transparenz statt Blackbox

ImmoAnalyst ist keine Blackbox. Alle Berechnungen sind nachvollziehbar, alle Annahmen sind sichtbar – und jeder Wert kann angepasst werden.

Was du anpassen kannst:

Finanzierung: Zinssatz, Tilgung, Eigenkapital, Zinsbindung
Kosten: Nicht umlagefähige Kosten, wenn du genauere Werte hast
Miete: Marktmiete pro Quadratmeter, falls du bessere Daten hast
Kaufpreis: Preisnachlass nach Verhandlung

Was transparent angezeigt wird:

Alle Kostenblöcke sind aufgeschlüsselt und einsehbar
Formeln und Berechnungsgrundlagen sind dokumentiert
Marktdaten-Quellen sind nachvollziehbar
Änderungen an Parametern führen sofort zu neuen Ergebnissen

Wichtig: Du bist nicht an die Standardwerte gebunden. Wenn du spezifische Informationen zu einem Objekt hast, kannst du sie jederzeit einpflegen – die Berechnung passt sich automatisch an.

Praxisbeispiel: Von Inserat zu Analyse in 30 Sekunden

Ausgangslage:

Du findest ein Inserat auf ImmoScout24: 3-Zimmer-Wohnung, 72 m², Baujahr 1995, Kaufpreis 185.000 Euro. Im Freitext steht: „vermietet für 850 Euro warm".

Was die KI macht:

Extrahiert: Kaufpreis 185.000 €, Wohnfläche 72 m², Baujahr 1995
Leitet ab: Warmmiete 850 € → Kaltmiete ca. 680 € (Standardabzug für Nebenkosten)
Prüft Marktdaten: Durchschnittsmiete für die Lage 11,20 €/m² → 806 € Marktmiete
Berechnet Kosten: Instandhaltung 7 €/m²/Jahr, Rücklagen 6 €/m²/Jahr, Verwaltung 300 €/Jahr
Ergebnis: Ist-Rendite 3,1 Prozent, Soll-Rendite 3,4 Prozent, Ist-Cashflow -120 €

Was du siehst:

Alle extrahierten Daten in strukturierter Form
Automatisch berechnete Finanzierung mit Bankrate
Ist- und Soll-Szenarien mit Korridor
Cashflow-Analyse: monatlicher Fehlbetrag transparent dargestellt
Alle Kennzahlen: Rendite, DSCR, Eigenkapitalrendite, Verschuldungsgrad

Rechner zur eigenen Analyse

Bankfinanzierung

Berechne Rate, Zinsen und Tilgung für verschiedene Szenarien

Cashflow-Rechner

Prüfe monatlichen Überschuss oder Fehlbetrag

Nettomietrendite-Rechner

Berechne die reale Rendite nach allen Kosten

Fazit

Die Kombination aus KI-gestützter Extraktion, Marktdaten-Abgleich und standardisiertem Kostenmodell sorgt für konsistente, vergleichbare und belastbare Analysen. Das Ergebnis ist kein undurchsichtiger Algorithmus, sondern eine transparente Berechnung, die du jederzeit nachvollziehen und anpassen kannst.

Statt stundenlang Inserate manuell zu übertragen und zu vergleichen, erhältst du in Sekunden eine fundierte Datenbasis – und kannst deine Zeit für die eigentliche Entscheidung nutzen.

Weiterführender Ratgeber

Erfahre, wie du ImmoAnalyst Schritt für Schritt nutzt – vom Inserat bis zur fundierten Kaufentscheidung.

ImmoAnalyst richtig nutzen

Quellen & Einordnung

KI-Technologie: OpenAI – Sprachmodelle für strukturierte Datenextraktion aus unstrukturierten Texten.

Bewirtschaftungskosten: II. Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12. Oktober 1990, zuletzt geändert durch Artikel 10 des Gesetzes vom 22. September 2005 – Grundlagen für Kostenermittlung bei Immobilien.

Instandhaltungskosten: Erfahrungswerte aus der Immobilienwirtschaft und WEG-Verwaltung – baujahr-abhängige Staffelung nach Praxiswerten.

Marktdaten: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und öffentliche Mietspiegeldaten – Durchschnittswerte für Mieten und Kaufpreise nach Städten und Bundesländern.

Finanzierungsmodelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) – Standardformeln für Annuitätendarlehen und Finanzierungsberechnungen.

Fachliteratur zur Immobilienökonomie: Standardwerke zu Renditeberechnung, Cashflow-Analyse und Bewirtschaftungskostenermittlung.